È ufficiale: i giovani fino ai 36 anni potranno avvalersi del bonus prima casa (presente nel decreto sostegni bis) per ottenere importanti vantaggi sul mutuo e altre spese che riguardano l’acquisto del loro primo immobile.
In che modo tutto questo potrebbe tornare utile a scopo di investimento nel settore immobiliare?
A parlarcene è Michele Talesco, proprietario di Immobiliare Procida, unica agenzia immobiliare presente sull’isola di Procida, isola eletta Capitale Italiana della Cultura 2022.
È proprio grazie a questo titolo che le opportunità di guadagno nel settore turistico – e proporzionalmente in quello immobiliare – stanno aumentando sull’isola.
Il dottor Talesco ci parla proprio di questo: di come i giovani fino ai 36 anni potrebbero utilizzare per ottimi investimenti l’idea di acquistare la prima casa in un posto come Procida che vive di turismo e dove la richiesta immobiliare per adibire i locali in case vacanze e b&b non potrà far altro che crescere in questo periodo e a lungo andare.
“C’è da sottolineare che l’idea di avvalersi del Bonus Prima Casa del decreto Draghi è un’ottima chance in più per i giovani di investire. Non si tratta solo di poter mettere le basi per l’acquisto di una casa ad uso personale, bensì anche delle ottime possibilità che potrebbe dare fare un mutuo per poi utilizzare l’immobile per degli ottimi investimenti immobiliari futuri. Però, ci tengo a sottolineare che bisogna fare chiarezza in merito a quest’opportunità: molti credono che il Bonus Prima Casa dia la possibilità ai giovani di essere finanziati dalla Regione di appartenenza per l’acquisto del primo immobile. In realtà non si tratta affatto di questo: i giovani fino ai 36 anni che intendono avvalersi del Bonus del Decreto Draghi hanno un garante in più (lo stato) che -come la parola stessa dice – garantisce per loro davanti alla banca durante la richiesta del mutuo.
Si tratta di una garanzia maggiore, che sale fino all’80% e dà la possibilità a molte più categorie di lavoratori di richiedere un mutuo per l’acquisto della prima casa. Ovviamente entrano in gioco molti fattori tra cui il reddito e la posizione professionale con cui si è stati assunti ma la cosa positiva è che sarà possibile ottenerlo anche in presenza di maggiore precarietà lavorativa (contratti a tempo determinato, assunzioni che non hanno ancora raggiunto 1 o due anni di continuità, ecc…)” afferma Talesco.
Poi continua: “Mi piace sensibilizzare l’attenzione dei giovani a maggiori possibilità. Non esiste solo l’idea di acquistare la prima casa per farne un nido familiare. Esistono anche delle ottime possibilità per fare dei proficui investimenti immobiliari. Lavorando sul mercato dell’isola di Procida, che vive di turismo, trovo assolutamente normale parlare di investimenti immobiliari che vertano in quel settore”.
Investimenti immobiliari a Procida Capitale Italiana della Cultura 2022
Procida sta vivendo il suo momento di massimo splendore grazie al riconoscimento di Capitale Italiana della Cultura 2022. Quest’estate 2021 è stato uno step di prova per l’isola che si sta preparando al meglio per l’anno che verrà.
I risultati sono già stati enormi: i turisti sull’isola sono aumentati notevolmente e si parlava di “Procida Sold Out” con i pernottamenti già da metà aprile 2021.
Insomma, il clima di quest’anno promette davvero bene per il prossimo nonostante le peripezie che stiamo attraversando per la pandemia ancora in corso.
Delle possibilità di investimento a Procida in questo periodo particolare e interessante ne abbiamo già parlato in un precedente articolo.
Ciò che invece oggi faremo con Michele Talesco è proprio sviscerare tutte le opportunità che hanno i giovani under 36 con l’acquisto della prima casa a Procida.
“Trovo indispensabile che i giovani si informino sulle numerose opportunità che hanno in campo immobiliare grazie a questo Decreto Draghi. Non si tratta solo di avere più opportunità di ottenere un mutuo dalla banca per comprare una casa dove costruire una famiglia. C’è molto di più. C’è la concreta possibilità di avere una garanzia dallo stato per ottenere un mutuo, acquistare una casa e farne un business immobiliare.
Vi starete chiedendo come. Adesso vi spiegherò quali sono le possibilità.
Forse non sapete che il Bonus Prima Casa prevede anche numerose agevolazioni fiscali oltre alla possibilità di avere una garanzia all’80% da parte dello stato.”
Le agevolazioni fiscali del Bonus Prima Casa
- Riduzione dell’Iva al 4% invece del 10% per coloro che acquistano in modo diretto da un’impresa costruttrice. 200€ è la cifra fissa per le imposte ipotecarie e catastali;
- Acquisti per successioni o donazioni: le imposte sull’ ipoteca ed il catasto sono in misura fissa: 200€;
- Imposta di registro al 2%: per chi acquista da persone fisiche private. L’imposta verrà pagata in base al valore catastale dell’immobile basandosi sul principio prezzo-valore. 50€ saranno invece i costi previsti per il catasto e l’ipoteca;
- Credito d’imposta: permette di riacquistare un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa 2021, seppur già utilizzate in precedenza, a patto che venga rivenduto entro 12 mesi il primo acquisto effettuato attraverso questo sistema. Qualora non venga utilizzato potrà essere sfruttato per la compensazione o dichiarazione dei redditi per ridurre l’Irpef. La detrazione Irpef consiste nel 19% per le spese di intermediazione immobiliare e non potrà superare la cifra di 1,000€.
Vendere la casa prima del trascorrimento dei 5 anni
Esistono delle precise agevolazioni per coloro che vendono la prima casa prima che siano passati 5 anni dall’atto di vendita (attenzione a considerare solo le date degli atti come riferimenti precisi per l’effettivo trascorrimento del tempo).
Queste sono le soluzioni possibili:
- Compri una nuova casa entro un anno dalla vendita della prima casa: non va pagata nessuna sanzione né imposta. Le imposte che hai pagato all’acquisto della precedente casa (prima casa) venduta ti verranno scalate dalle imposte da dover pagare per questo nuovo immobile.
Per ottenere lo scalo delle imposte ti basterà portare dal notaio l’atto d’acquisto della prima casa e la dichiarazione di rogito che è stata venduta.
- Hai venduto la prima casa prima dei 5 anni ma non ricompri un nuovo immobile entro un anno: le agevolazioni riguardanti la prima casa decadono e dovrai pagare una sanzione pari al 9,1% (la differenza pari alle agevolazioni ottenute durante l’acquisto della prima casa) che l’Agenzia delle Entrate ha tempo 5 anni per mandarti.
- Vendi un immobile prima di 5 anni dall’acquisto: se realizzi plusvalenza (un guadagno) sulla vendita, ti verrà applicata un’imposta del 26%. Non sempre la plsuvalenza va pagata, dipende da alcuni fattori.
Ad esempio, se sei stato residente per meno della metà del tempo da quando la casa è entrata in tuo possesso, dovrai pagare la plusvalenza. Al contrario, se sei stato residente per più della metà del tempo dal possesso, la plusvalenza non dovrai pagarla e tutto l’utile sarà tuo.
“Ciò su cui dovrebbero focalizzarsi i giovani under 36 grazie al Bonus Prima Casa è il terzo punto. Analizziamolo accuratamente insieme: ciò che vi sto proponendo e di fare un’operazione di flipping immobiliare (che non sia continuativa ma isolata nel tempo e a breve vi spiegherò il perché) acquistando oggi la vostra prima casa, trasferendovi la residenza (perché per ottenere le agevolazioni del Bonus Prima Casa è necessario avere la residenza in quell’immobile), metterla a posto ristrutturandola (avvalendosi anche di Bonus Eco e Sisma) e rivenderla dopo circa 3 anni dall’acquisto a un prezzo maggiore che vi faccia ottenere un guadagno. Con quel guadagno in più, il mio consiglio è sempre quello di acquistare un nuovo immobile per evitare di pagare la differenza all’Agenzia delle Entrate (perdendo dunque i precedenti privilegi di Bonus Prima Casa.
Grazie alla vendita con plusvalenza, ad esempio, potrete acquistare un immobile più grande o più adatto alle vostre esigenze. O magari un immobile in cui fare un investimento a lungo termine nel mondo degli affitti brevi. Magari un b&b che vi faccia tornare nel tempo i soldi investiti con gli interessi!”
Michele, Parlava di stare attenti a non fare dell’agevolazione sulla plusvalenza un’abitudine. Come mai? Cosa succede a livello fiscale?
“Quando si utilizza l’agevolazione sulla plusvalenza con continuità, si sta facendo un vero e proprio business immobiliare che richiede la regolarizzazione di un’attività con Partita IVA. Parliamo di un lavoro secondario che genera degli introiti nel tempo e dunque non può essere svolto senza pagare delle tasse o dichiarare i guadagni. Cosa differente nel momento in cui, invece, si approfitta intelligentemente dell’agevolazione facendo un’unica operazione che però possa portare riscontri e guadagni futuri.”
Bonus Prima Casa e investimenti immobiliari a Procida nel turismo
Lo diceva anche il dottor Talesco poco fa: Procida è un’isola che vive di turismo. Proprio per questo si avrà sempre bisogno nel tempo di case vacanze e b&b che potrebbero portare ingenti guadagni agli imprenditori e proprietari degli immobili.
“Ed è proprio per questo che dico ai giovani Approfittate del Bonus Prima Casa per farne una casa vacanze o un b&b a Procida. In un momento come Capitale della Cultura 2022, poi, non ve ne potrete assolutamente pentire.
Domanda e offerta sono cresciute vertiginosamente già quest’estate 2021, figuriamoci la prossima. E non potrà far altro che restare così solida e stabile nel tempo con la reputazione che stiamo costruendo sull’isola.
Un giovane entro i 36 anni d’età che intende avvalersi del Bonus Prima Casa per acquistare un immobile e metterlo a reddito nel lungo periodo per entrare nel business degli affitti brevi per me utilizza nel miglior modo possibile questo bonus in un’isola prospera come Procida. Non potrei consigliare soluzione migliore.
Anche perché, in questo modo, non c’è alcun conflitto di interessi tra la dichiarazione di prima casa e il business immobiliare che si andrebbe a costruire: ci si avvarrebbe di tutte le agevolazioni fiscali mantenendo la residenza nell’immobile acquistato (sia se si volesse adibire a casa vacanza sia in caso di b&b è fattibile essere residenti nell’immobile. Anzi, nel secondo caso è obbligatorio) e pagando tranquillamente le tasse del business che si andrebbe a costituire.
È sicuramente una delle migliori fonti di guadagno che potrei consigliare a giovani volenterosi di mettersi in proprio e lavorare sulla propria carriera cominciando da zero con dei validissimi aiuti messi a disposizione dallo stato” conclude il proprietario di “Immobiliare Procida”.
Investimenti immobiliari a Procida Capitale Italiana della Cultura 2022