Il mercato immobiliare resiste alla pandemia

In un momento in cui il sistema Paese sta facendo lo slalom tra le speranze di ripresa e la continua preoccupazione per l’allarme Covid, c’è un settore che sembra in ottima salute:  il mercato immobiliare residenziale. Secondo un’indagine della Fimaa, la Federazione italiana mediatori agenti d’affari, sul consuntivo 2021 e le previsioni per il 2022 le compravendite immobiliari residenziali in Italia nei primi 9 mesi dell’anno sono 162 mila in più di quelle compravendute nello stesso periodo nel 2020 (+43%) ed oltre 100 mila in più di quelle dei primi tre trimestri del 2019 (+23%). Secondo il 45% degli operatori immobiliari Fimaa nel II semestre del 2021 il numero di compravendite risulterebbe ancora in crescita: ciò porta il numero di scambi atteso per il 2021 ad oltre 700 mila compravendite. Cosa che non accadeva dal 2008. Sempre secondo la maggioranza degli agenti immobiliari (46%) contestualmente si è registrato una diminuzione dell’offerta di abitazioni in vendita: tanta domanda e una tendenziale diminuzione dell’offerta provoca un aumento dei prezzi delle case, che sono cresciuti in media del 5,3% dal 2019. Le previsioni per i primi sei mesi del 2022 attestano un ulteriore rialzo dei valori immobiliari pari al 2,2%.

Taverna (presidente Fimaa): “Mercato in piena ripresa”

Commentando i risultati dell’indagine, il presidente della Fimaa, Santino Taverna, ha sottolineato che “il mercato immobiliare dopo quasi due anni di pandemia da Covid-19 dimostra di essere in piena ripresa. La richiesta di immobili residenziali è in crescita, favorita dalle nuove esigenze dell’abitare che i lockdown, per l’emergenza sanitaria, hanno fatto scaturire. A queste si aggiungono i tassi di interesse sui mutui particolarmente favorevoli, le agevolazioni per i giovani con meno di 36 anni e la possibilità di accedere al Superbonus 110% per la riqualificazione energetica degli edifici“. “Incentivi – ha aggiunto Taverna – che contribuiscono ad alimentare un rinnovato interesse degli italiani verso l’acquisto immobiliare. La domanda è orientata principalmente su unità con giardini, balconi, terrazzi e maggiori spazi interni da dedicare allo smart working. Altrettanta attenzione è rivolta anche all’efficientamento energetico. Peculiarità importanti che saranno sempre più determinanti nella scelta dell’abitazione, anche nei prossimi anni. La casa è da sempre il luogo degli affetti, dove famiglia e lavoro possono conciliarsi confermandosi, nel contempo, come investimento ideale per salvaguardare i risparmi e i sacrifici di una vita”.

Il mercato immobiliare residenziale oggi, rispetto al I semestre 2021(giudizi percentuali)

Fonte: Ufficio Studi Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari

Aspettative per il 2022 sul numero di compravendite e prezzi di abitazioni rispetto al 2021 (giudizi % espressi dagli agenti interpellati)

Fonte: Ufficio Studi Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari

Tassi d’interesse sui mutui più favorevoli

Secondo il 35,8% degli agenti interpellati la propensione ad acquistare abitazioni nell’attuale fase di mercato è dovuta ai tassi di interesse sui mutui particolarmente favorevoli: quote di giudizi più elevate si riscontrano nelle province più popolose (43%) e nel Centro Italia (oltre 39%). Nel Nord del Paese la quota dei giudizi è risultata un po’ meno consistente (33,6%). Seguono con il 22,2% di opinioni le esenzioni delle imposte e possibilità di erogazione di un mutuo fino al 100% per i giovani sotto i 36 anni: tale misura sembra essere particolarmente apprezzata nelle Regioni del Centro Italia (29,1%) ma risulta meno incisiva, a giudizio degli agenti, nel Sud Italia (dove è stata scelta da poco oltre il 15% dei rispondenti). Il 19,5% di risposte si riferisce al superbonus 110%, a cui seguono l’alta liquidità delle famiglie (quasi 11% dei giudizi): in quest’ultimo caso la quota di risposte risulta massima nel Sud e Isole (22,7%) minima nelle Regioni del Centro (5,1%). (Tav. 3).

Secondo il direttore dell’Ufficio Studi Fimaa, Andrea Oliva, “la pandemia da Covid-19 ha segnato una diminuzione del reddito medio delle famiglie italiane, una contestuale diminuzione dei consumi e, di conseguenza, una crescita della propensione al risparmio da parte degli italiani. Oggi, grazie ai tassi dei mutui favorevoli, con l’importo di un canone mensile di locazione si può tranquillamente fronteggiare una rata di mutuo, capitalizzando la spesa sostenuta“. “Soprattutto per chi ha un posto di lavoro fisso – ha osservato Oliva – l’acquisto immobiliare rimane senza dubbio il migliore investimento di sempre: anche da mettere a reddito (compravendite di unità con già in essere contratti di locazione), o da locare per gli studenti, o da locare-utilizzare come seconda casa per la vacanza”.

Punti di forza del mercato della compravendita nell’attuale fase di mercato (valori % sul totale dei giudizi a risposta multipla espressi dagli agenti interpellati)

Fonte: Ufficio Studi Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari

La burocrazia rallenta i tempi di compravendita

Tra i punti di debolezza del mercato invece ci sono, la certificazione urbanistica-catastale che rallenta il processo di vendita a causa dei lunghi tempi di attesa per reperire i documenti urbanistici, scelta dal 36,0% di intervistati, con una discreta omogeneità di giudizi presente in tutte le circoscrizioni territoriali; la preoccupazione per l’aumento della tassazione immobiliare con l’annunciata riforma degli estimi (22,3%): nel Sud e Isole è ritenuta meno rilevante (15,3% dei giudizi); la misura del 110% (19,5%) che non ha dato gli effetti auspicati; e infine la presenza del Sars-cov 2 (10,95) che rallenta o fa procrastinare il processo di vendita, causa più avvertita nelle regioni meridionali e insulari (22,7%) e meno in quelle dell’Italia settentrionale (8%) e centrale (5,1%). Il 6% dei giudizi riferisce di una difficoltà di accesso al credito: la quota sale fino al 7,8% nel Nord, è minima e pari a 1,5 punti percentuali nel Sud e Isole. In questo giudizio generico sono espresse difficoltà riguardanti le basse disponibilità economiche degli acquirenti, i lunghi tempi di attesa per le delibere dei mutui, l’incertezza nel mondo del lavoro.

Punti di debolezza del mercato della compravendita nell’attuale fase di mercato (valori % sul totale dei giudizi a risposta multipla espressi dagli agenti interpellati)

Province monitorate con più di 900.000 abitanti.

Fonte: Ufficio Studi Fimaa – Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari

Previsioni positive sulle case vacanza

Secondo le previsioni degli agenti immobiliari Fimaa (48% degli intervistati), le seconde case registreranno anche nel 2022 un aumento delle transazioni rispetto al 2021, probabilmente anche come case da vivere tutto l’anno. La forte richiesta produrrà nel corso del 2022 un ulteriore incremento dei prezzi medi di vendita per il 38,4% degli agenti, con il 55,3% delle aspettative raccolte improntate sulla stabilizzazione.

Italia – Numero di compravendite abitative e variazioni percentuali annue